Los contratos de arrendamiento en los bienes inmuebles urbanos, son aquellos por los cuales se cede el uso de un bien raíz y quien lo recibe paga una renta de forma periódica por ello. La parte que cede se llama arrendador, mientras la parte que paga dicha renta, se conoce como arrendatario.
La normativa que se aplica a este tipo de contrato se encuentra en la ley 18.101. y en otras normas generales que se encuentran tipificadas en el Código Civil chileno, en los artículos 1915 en adelante.
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¿Cuáles son las obligaciones que se generan para el arrendador?
Para hacernos a una mejor idea de las obligaciones que va a contraer el arrendador, tenemos, por ejemplo:
- Entrega de la cosa al arrendatario.
- Mantener el inmueble en un estado de utilidad, de forma que éste sirva para la finalidad a la que haya sido arrendada, debiendoctuar todas y cada una de las reparaciones que sean necesarias, entendiéndose por estas las más indispensables o aquellas ineludibles.
- Liberar a quien fuese arrendatario de aquellas molestias que puedan surgir en el uso de la cosa que fue arrendada.
¿Cuáles son las obligaciones que posee el arrendatario?
Por otra parte, las obligaciones que entran en el margen del arrendatario; son:
- El pago oportuno de la renta.
- Uso del inmueble de acuerdo a la naturaleza del contrato. Por ejemplo, si un departamento se arrienda para uso habitacional, no se puede utilizar como oficina.
- Uso del bien inmueble como buen padre de familia. Con esto la normativa chilena quiere decir que se trate con sumo cuidado y con diligencia común.
- Realizar las mejoras locativas que son reconocidas como las reparaciones o aquellas mejoras que se motiven por la culpa de quien arrienda. Entre estas se pueden encontrar, la reparación de los vidrios, alfombras deterioradas, o aquello que se encuentre en ruinas por consecuencias del uso.
- Restitución de la cosa al término del contrato. Esto debe de hacerse en el mismo estado en el que bien inmueble le haya sido entregado.
A todo esto, no esta demás decir, que, la gran mayoría de dichas obligaciones se encuentran disponibles para las partes. Es decir, que pueden modificarse en el contrato.
Se puede gracias al principio de libre disposición que tienen los contratantes. Aunque siempre existen excepciones, como es el caso de las de entregar el uso del bien inmueble, el pago de la renta y la restitución pronto término del contrato, ya que estas forman parte de las obligaciones esenciales del arrendamiento.
No se pueden suprimir aquellos derechos que otorga la Ley De Arrendamiento de bienes urbanos que le otorgan a quien arrienda. Entre los que se pueden encontrar el termino del arrendamiento que se solicitan judicialmente por el mismo arrendador.
¿Cómo se genera el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos?
El contrato para arrendar bienes inmuebles urbanos puede constar por escrito o de forma verbal. Esto quiere decir, que se puede operar con toda normalidad las obligaciones tanto de arrendador como de arrendatario que se repasaron anteriormente, incluso si el contrato no consta por escrito.
Por ejemplo, basta con que usted le entregue el departamento a una de sus amistades, y ésta comience a pagar para poder habitarlo. Con esto va a darse la existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble urbano sin que exista la necesidad de que haya sido escrito.
No obstante, no es recomendable de ningún modo el no haber pactado por escrito dicho contrato de arrendamiento.
¿Por qué conviene la realización de un contrato escrito para arrendar bienes inmuebles?
Aunque la naturaleza sea consensual para el contrato, se recomienda absolutamente que el contrato se deje por escrito. Las razones son precisamente las siguientes:
- La Ley de Arrendamiento sobre predios urbanos, tiene la particularidad de contemplar que si no se tiene por escrito el contrato, se va a presumir que la renta será aquella que el arrendatario declare.
- A la parte anterior se va a sumar, en caso de que la renta exceda las 2 unidades tributarias mensuales, no se va admitir ningun tipo de prueba que tenga conexión con esta obligación por medio de la declaración de los testigos.
- Además de aquello, conviene dar escritura al contrato por cuestiones prácticas, como es el fijar de manera detallada las condiciones para el arriendo, tales como la duración del arrendamiento, el modo de uso, la fecha y la forma de pago, entre otros.
Para esto, se recomienda que se cuente con una asesoría de un abogado con experiencia en la materia.
¿Cómo se ve afectada la sociedad conyugal en el arrendamiento de los bienes inmuebles?
El esposo, siendo en Chile quien normalmente administra de forma ordinaria los bienes de la sociedad conyugal, va a requerir la autorización de la mujer cuando el arrendamiento exceda de los 5 años, con la inclusión de las prorrogas que se pacten.
Si no se tiene la autorización que corresponde, el contrato solo va a regir por un espacio de 5 años.
Siendo un caso inverso, cuando sea la mujer quien posea la administración extraordinaria de dicha sociedad conyugal y desee arrendar el bien social por un espacio mayor de 5 años, entonces deberá de contar con una autorización de un juez.
Presentando la información completa y detallada de la utilidad para dicha operación.
Si el inmueble es de un bien familiar, es decir, si este se sirve como la residencia base de la familia, entonces no se va a poder otorgar el arriendo a menos que se pueda contar con la autorización del cónyuge que no sea propietario.
¿Qué es el derecho legal de retención?
Esta es una garantía que opera en los contratos de arrendamiento para conseguir la restitución o pago de conceptos adeudados por el arrendador o el arrendatario.
En cuanto al arrendador, va a ejercer la retención sobre cualquiera de los objetos que el arrendatario posea en el bien inmueble con la finalidad de garantizar que se le haga el pago de la renta o de alguna indemnización que esté pendiente.
Por parte del arrendatario, se ejerce la retención del inmueble que se arrendó. Es decir, no va a ser privado del uso ni va a ser sacado del inmueble hasta que a este se le pague o se le indemnice debidamente cualquier concepto o indemnización adeudada. En los dos casos, se va a requerir de una autorización judicial para que pueda operar dicha retención
